El precio del aviso es solo una parte del costo de tener un inmueble en Colombia. Antes de comprar conviene saber qué pagarás al escriturar, cada año y cada mes, y qué pasa con los impuestos si arriendas o vendes. Este es el panorama 2026 para un comprador extranjero en Medellín.
Somos una inmobiliaria, no asesores tributarios. Esta guía resume las reglas generales vigentes a octubre de 2026. Tu situación — residencia fiscal, convenios de doble tributación con tu país, cómo tienes el inmueble — puede cambiar el resultado. Confírmalo con un contador público colombiano antes de decidir.
1. Gastos de escrituración al comprar
| Concepto | Valor típico | Quién paga normalmente |
|---|---|---|
| Derechos notariales | Cerca de 0,3% del precio, más hojas e IVA | 50/50 por costumbre |
| Impuesto de registro (Antioquia) | 1% del valor de la escritura, nunca menos que el avalúo catastral | 50/50 salvo pacto en contrario |
| Derechos de registro | Entre 0,9% y 1,4% aproximadamente, por rangos de valor | Normalmente el comprador |
| Retención en la fuente | 1% del precio | El vendedor (abona a su impuesto) |
Como regla práctica, calcula cerca del 2% del precio para la parte del comprador en los gastos de escrituración, más los honorarios de tu abogado por el estudio de títulos. El impuesto de registro debe pagarse y la escritura registrarse dentro de los dos meses siguientes a la firma.
2. Cada año: impuesto predial
Medellín cobra el predial sobre el avalúo catastral del inmueble, multiplicado por una tarifa por mil. Con las reglas actuales de la ciudad, las tarifas van de 5 a 16 por mil según el uso y el valor del inmueble. El impuesto se causa el 1 de enero y se paga en cuatro cuotas trimestrales. En 2026 la ciudad ofreció un descuento de 5% por pagar el año completo de una vez, siempre que no hubiera deudas de años anteriores. Tu valor exacto aparece en la factura que emite la Alcaldía — pídele al vendedor la última antes de comprar.
3. Cada mes: la cuota de administración
Si el inmueble está en un edificio o unidad cerrada, pagarás una cuota mensual por vigilancia, mantenimiento y zonas comunes. Es obligatoria para todo propietario según la ley de propiedad horizontal (Ley 675 de 2001) y la fija la asamblea de copropietarios. En Medellín va aproximadamente de $250.000 a más de $1.000.000 al mes según el edificio. Antes de firmar, verifica la cuota actual y si hay cuotas extraordinarias pendientes.
4. Si arriendas el inmueble: impuesto de renta
La forma en que se grava el arriendo depende de tu residencia fiscal, no de tu visa:
- Te vuelves residente fiscal en Colombia si permaneces más de 183 días en el país, continuos o no, dentro de cualquier periodo de 365 días. Los residentes tributan sobre sus ingresos mundiales con tarifas progresivas.
- Los no residentes tributan solo sobre sus ingresos de fuente colombiana — incluido el arriendo de un inmueble en Colombia — con una tarifa fija de 35% sobre la renta gravable (Estatuto Tributario, art. 247).
- Cuando se paga arriendo a un propietario no residente, quien paga generalmente debe retener el 20% del pago bruto (art. 408).
Tu país de origen también puede gravar ese ingreso, y un convenio de doble tributación puede cambiar el panorama. Ahí es donde un contador colombiano se gana sus honorarios.
5. Al vender: ganancia ocasional
La utilidad en la venta de un inmueble que hayas tenido dos años o más tributa como ganancia ocasional al 15%, tanto para residentes como para no residentes, desde la reforma tributaria de 2022 (Ley 2277). Si vendes antes, la utilidad generalmente se trata como renta ordinaria. Además, la notaría retiene el 1% del precio a la persona natural que vende, que abona al impuesto final.
6. Registra tu dinero como inversión extranjera
Este paso no cuesta nada y vale mucho. Cuando traes el dinero de la compra a Colombia por un banco o intermediario cambiario autorizado, la declaración de cambio lo registra como inversión extranjera ante el Banco de la República. Ese registro es lo que protege tu derecho a sacar la inversión y sus utilidades cuando vendas — y es indispensable si quieres la visa de inversionista. El dinero que entra de manera informal no tiene esa protección.
7. El 4x1000
Colombia cobra 0,4% sobre retiros y transferencias bancarias (el gravamen a los movimientos financieros). Los retiros de cuentas de ahorro están exentos hasta 350 UVT al mes — unos $18,3 millones en 2026 — sumando todas las cuentas de ahorro de la persona.
8. Impuesto al patrimonio: solo para patrimonios grandes
El impuesto al patrimonio también aplica a no residentes por sus bienes en Colombia, pero solo cuando el patrimonio líquido al 1 de enero llega a 72.000 UVT — unos $3.770 millones en 2026. Las tarifas van de 0,5% a 1,5%. La mayoría de quienes tienen un solo apartamento están muy por debajo.
Un presupuesto sencillo para tener en mente
- Al comprar: cerca del 2% del precio por tu parte de escrituración, más honorarios legales.
- Cada mes: la administración, más servicios si el inmueble está desocupado.
- Cada año: el predial, y el impuesto de renta si arriendas.
- Al vender: 15% sobre la ganancia si tuviste el inmueble dos años o más.
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