Comprar vivienda en Medellín también puede abrirte la puerta para vivir en Colombia. La visa M en la categoría de inversionista extranjero se otorga a quien invierte en finca raíz colombiana por encima de un monto definido. Esta guía es para extranjeros — venezolanos, argentinos, mexicanos, españoles, estadounidenses y de cualquier nacionalidad — que evalúan comprar aquí. Así funciona en 2026, paso a paso.
Somos una inmobiliaria, no abogados de migración. Esta guía resume las reglas publicadas por la Cancillería de Colombia a octubre de 2026. Las normas y los montos cambian: confirma tu caso con la Cancillería o con un abogado de migración antes de comprar.
Qué es esta visa
La visa M de inversionista te permite vivir en Colombia por ser dueño de una inversión aquí. Se otorga hasta por tres años y se puede renovar mientras conserves el inmueble. Es una visa de migrante, no de residente — pero el tiempo con ella cuenta para la residencia, como verás más abajo.
Cuánto debes invertir en 2026
El mínimo es de 350 salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV), calculados con el salario mínimo vigente el día en que presentas la solicitud. El SMMLV de 2026 es de $1.750.905, así que el umbral de este año es:
| Concepto | Valor 2026 |
|---|---|
| Salario mínimo mensual (SMMLV) | $1.750.905 |
| Inversión requerida (350 × SMMLV) | $612.816.750 |
| Equivalente aproximado | ≈ USD 190.000 a $3.200 por dólar |
Dos consecuencias prácticas:
- El umbral sube cada 1 de enero con el salario mínimo. El aumento de 2026 fue de 23%: quien compró con el umbral de 2025 (unos $498 millones) pero solicita en 2026 ahora necesita $612,8 millones. Si compras cerca del límite, solicita en el mismo año de la compra.
- Las renovaciones se miden con el nuevo salario mínimo. Un inmueble que calificó hace tres años puede quedarse corto al renovar si su valor registrado no cubre el nuevo umbral.
El decreto del salario mínimo de 2026 tiene una demanda pendiente. La cifra de arriba es la vigente hoy, pero verifícala de nuevo cuando vayas a solicitar.
El inmueble debe estar a tu nombre — solo a tu nombre
La Cancillería exige que el inmueble esté registrado únicamente a nombre del solicitante, como consta en el Certificado de Tradición y Libertad. Comprar en pareja o a través de una empresa puede dejarte por fuera de esta categoría, así que define cómo vas a ser propietario antes de firmar. La inversión a través de sociedades sigue otra ruta, con un umbral mayor (más de 650 SMMLV).
Paso a paso
- Trae el dinero por el mercado cambiario formal. Transfiere los fondos a través de un banco colombiano o un intermediario cambiario autorizado y presenta la declaración de cambio que los registra como inversión extranjera ante el Banco de la República. El dinero que entra de manera informal no cuenta — y te complicará sacar el producto cuando vendas.
- Compra y registra el inmueble. Firma la escritura en notaría y regístrala, para que el certificado de tradición te muestre como propietario. Mira nuestra guía de inversión inmobiliaria para extranjeros.
- Solicita la visa en línea en el portal de visas de la Cancillería con tus documentos.
- Regístrate ante Migración Colombia una vez aprobada la visa, para obtener tu cédula de extranjería.
Documentos que pide la Cancillería
- Pasaporte.
- Certificado de Tradición y Libertad donde figures como único propietario.
- Certificados del Banco de la República que muestren la inversión en inmueble registrada a tu nombre.
- Extractos bancarios de los últimos tres meses.
- Seguro de salud con cobertura en Colombia.
- Para renovar: prueba de que conservaste el inmueble durante toda la visa anterior.
Costos de la visa
Desde abril de 2026 (Resolución 3969 de 2026), la visa M cuesta USD 56 por el estudio de la solicitud más USD 204 por la expedición si es aprobada — USD 260 en total. El impuesto de timbre y la cédula de extranjería se pagan aparte.
Tu familia
Tu cónyuge o compañero(a) permanente, tus hijos hasta los 25 años y los hijos con discapacidad pueden solicitar visas de beneficiario vinculadas a la tuya. Cada beneficiario presenta su propia solicitud; verifica los costos de cada una.
Reglas para conservar la visa
- La visa termina automáticamente si permaneces más de 180 días continuos fuera de Colombia en cada periodo de 365 días.
- Debes conservar el inmueble e informar a la Cancillería cualquier cambio en tu inversión.
El camino a la residencia
Después de cinco años con visas M — cada una otorgada antes de que venciera la anterior — puedes solicitar la visa R de residente. No es automática: la Cancillería estudia la solicitud. Con las reglas actuales no existe una visa de residente directa para inversionistas en inmuebles.
Errores comunes que vemos
- Traer parte del dinero de manera informal, de modo que no queda registrado ante el Banco de la República.
- Comprar en pareja, cuando la visa exige el inmueble solo a nombre del solicitante.
- Comprar en diciembre y solicitar en enero, cuando el umbral ya subió.
- Escoger el inmueble solo por la visa. Compra algo que también funcione como hogar o como renta: lo vas a tener por años.
¿Buscas un inmueble que cumpla el umbral de la visa? Mira nuestros apartamentos en venta en El Poblado y Envigado, y revisa los impuestos y costos de ser propietario siendo extranjero.