Somos una inmobiliaria, no abogados ni contadores. Esta guía resume el proceso y las tarifas vigentes a octubre de 2026 para la compra de vivienda usada. En cada compra que acompañamos el estudio de títulos lo hace un abogado, y los temas tributarios conviene confirmarlos con un contador.
Comprar vivienda en Colombia sigue un camino bastante definido: negociar, verificar que el inmueble esté en regla, firmar una promesa, escriturar en notaría y registrar. Lo que más preocupa a los compradores es cuánto cuesta cada paso y cuánto tiempo toma. Aquí lo tienes, con un ejemplo en pesos.
Resumen del proceso
| Paso | Qué pasa | Tiempo habitual |
|---|---|---|
| 1. Presupuesto y financiación | Defines cuánto puedes pagar y, si usas crédito, pides la aprobación | 15 – 45 días si hay crédito |
| 2. Búsqueda y visitas | Seleccionas inmuebles y los visitas, en persona o por videollamada | Variable |
| 3. Oferta y negociación | Acuerdas precio, forma de pago y fechas | Días |
| 4. Estudio de títulos | Un abogado verifica que el inmueble se pueda vender sin problemas | Antes de la promesa |
| 5. Promesa de compraventa | Firmas el contrato que obliga a ambas partes y entregas las arras | 1 – 3 semanas |
| 6. Escritura en notaría | Se firma la escritura pública de compraventa | 1 – 2 semanas |
| 7. Impuesto y registro | Se paga el impuesto de registro y se inscribe la escritura | 10 – 20 días hábiles |
| 8. Entrega | Recibes el inmueble con acta de entrega | Según lo pactado |
Pagando de contado, una compra suele cerrarse en uno o dos meses desde la promesa. Con crédito, cuenta con dos o tres meses.
1. Presupuesto y financiación
Al precio del inmueble súmale cerca de un 2% a 2,5% en gastos de escritura y registro (los detallamos abajo), los honorarios del abogado y el costo de la mudanza o de amoblar. Si vas a usar crédito hipotecario, en vivienda que no es de interés social los bancos financian hasta el 70% del valor; con leasing habitacional algunos bancos llegan al 80%. Pide la carta de aprobación antes de negociar: te da poder de negociación y evita firmar una promesa que luego no puedas cumplir. El banco hará además su propio avalúo del inmueble.
2. Búsqueda y visitas
Define primero si compras para vivir o para arrendar, porque cambia la zona y el tipo de inmueble que te conviene. Para comparar precios, divide el precio por el área privada y compáralo con nuestra guía del precio del metro cuadrado en Medellín 2026. En cada visita pregunta por la cuota de administración, los parqueaderos y útil, la antigüedad del edificio y si hay cuotas extraordinarias aprobadas.
3. Oferta y negociación
La oferta se hace normalmente por escrito y debe incluir el precio, la forma de pago (recursos propios, crédito o ambos), la fecha estimada de escritura y de entrega, y qué se incluye (por ejemplo, muebles o electrodomésticos). Los precios de los portales son precios de oferta: casi siempre hay margen para negociar.
4. Estudio de títulos
Es el paso que te protege. Antes de firmar la promesa, un abogado revisa:
- Certificado de tradición y libertad: muestra quién es el dueño, la historia del inmueble y si tiene hipotecas, embargos, afectación a vivienda familiar u otras limitaciones. Cuesta unos $24.300 en 2026 y conviene pedir uno actualizado justo antes de firmar, porque solo refleja la situación del día en que se expide.
- Paz y salvo del impuesto predial: se exige para escriturar. En Medellín se descarga gratis en línea.
- Paz y salvo de valorización, cuando aplique.
- Paz y salvo de administración: es clave, porque por ley (Ley 675 de 2001, art. 29) el nuevo propietario responde solidariamente por las cuotas de administración que haya dejado de pagar el anterior.
- Reglamento de propiedad horizontal: define qué usos se permiten. Si piensas arrendar por noches, lee nuestra guía para comprar un apartamento para renta corta.
5. Promesa de compraventa y arras
La promesa es el contrato en el que ambas partes se obligan a firmar la escritura. Para que sea válida (Código Civil, art. 1611) debe constar por escrito, fijar la fecha o la condición para firmar la escritura y determinar bien el inmueble y el negocio. Al firmarla se suelen entregar arras, que se pactan libremente; en la práctica suelen rondar el 10% del precio:
- Arras de retracto: permiten echarse atrás. Si quien se retracta es el comprador, las pierde; si es el vendedor, las devuelve dobladas.
- Arras confirmatorias: se abonan al precio y no permiten retractarse.
Revisa también la cláusula penal, la notaría elegida, la fecha de entrega y quién paga cada gasto.
6. Escritura en notaría
En la fecha pactada, comprador y vendedor firman la escritura pública de compraventa. La notaría liquida los derechos notariales y retiene al vendedor la retención en la fuente. Si compras con crédito, la hipoteca se constituye en la misma escritura o en una paralela.
7. Impuesto de registro e inscripción
Con la escritura firmada se paga el impuesto de registro del departamento de Antioquia y se radica la escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. El impuesto debe pagarse dentro de los dos meses siguientes a la firma (tres si la escritura se firmó en el exterior); después se cobran intereses de mora. La ley da cinco días hábiles para registrar, pero en la práctica el trámite toma entre 10 y 20 días hábiles. Cuando el nuevo certificado de tradición te muestra como propietario, la compra está terminada.
8. Entrega
Recibe el inmueble con un acta de entrega: estado del inmueble, inventario, llaves, controles y lecturas de los contadores de servicios. Después, avisa a la administración del edificio y cambia a tu nombre los servicios públicos y el predial.
Cuánto cuesta escriturar y registrar en 2026
| Concepto | Tarifa 2026 | Quién lo paga normalmente |
|---|---|---|
| Derechos notariales | 3 por mil sobre el valor de la venta, más IVA (19%), hojas y aportes | Mitad y mitad, por costumbre |
| Impuesto de registro (Antioquia) | 1% del valor de la escritura, nunca menos que el avalúo catastral | Por ley, mitad y mitad salvo que se pacte otra cosa |
| Derechos de registro | Entre 9,11 y 13,33 por mil según el valor, más 2% | El comprador |
| Retención en la fuente | 1% del precio | El vendedor persona natural |
Ejemplo con un apartamento de $500 millones:
| Concepto | Valor aproximado |
|---|---|
| Derechos notariales con IVA (sin hojas ni aportes) | $1,8 millones en total, unos $0,9 millones por parte |
| Impuesto de registro (1%) | $5,0 millones ($2,5 millones por parte si se divide) |
| Derechos de registro (13,33 por mil + 2%) | $6,8 millones |
| Retención en la fuente (vendedor) | $5,0 millones |
En este ejemplo, el comprador paga cerca de $10 a $13 millones (2% a 2,5% del precio), según cómo se reparta el impuesto de registro, más los honorarios del abogado. Las tarifas notariales y de registro las fija cada año la Superintendencia de Notariado y Registro; la notaría te entrega la liquidación exacta antes de firmar.
Si eres extranjero
- No necesitas visa para comprar: basta el pasaporte. Algunas notarías y bancos piden además el RUT.
- Trae el dinero por el mercado cambiario formal (un banco o una casa de cambio autorizada). La declaración de cambio registra la compra como inversión extranjera ante el Banco de la República, y ese registro es lo que te permite sacar el dinero cuando vendas.
- Puedes comprar a distancia con un poder especial apostillado a favor de una persona de confianza en Colombia. Hacemos las visitas por videollamada, en español o inglés.
- El crédito es más difícil: los bancos suelen pedir cédula de extranjería, historial crediticio e ingresos demostrables. La mayoría de extranjeros compra de contado.
- Si el inmueble vale al menos 350 salarios mínimos ($612.816.750 en 2026), puede darte acceso a la visa de inversionista. Los impuestos de tener y vender el inmueble están en nuestra guía de impuestos y costos para propietarios extranjeros.
Cómo te acompañamos
Te ayudamos a encontrar el inmueble, negociamos por ti, coordinamos el estudio de títulos con abogado, revisamos la promesa y te acompañamos a la notaría y en la entrega. Mira los inmuebles en venta en Medellín, Envigado y Sabaneta o los apartamentos en venta en Laureles.
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