El precio por metro cuadrado es la forma más rápida de comparar inmuebles de distinto tamaño y de saber si un precio está en línea con el mercado. Para esta guía analizamos 594 avisos de venta de apartamentos y casas publicados en Fincaraíz y Metrocuadrado, revisados el 16 de octubre de 2026, en las cuatro zonas donde trabajamos. Los contrastamos con los informes más recientes de Metrocuadrado y Ciencuadras.
Importante: son precios de oferta —lo que piden los vendedores en los portales—, no precios de cierre ni avalúos. El precio final de una negociación suele ser algo menor. Si necesitas un avalúo formal, por ejemplo para un crédito o una sucesión, debe hacerlo un avaluador inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA).
Resumen: apartamento mediano (60 – 120 m²)
| Zona | Rango del m² (millones COP) |
|---|---|
| El Poblado | $9,2 – $12,0 |
| Envigado | $8,0 – $10,3 |
| Laureles | $6,6 – $8,7 |
| Sabaneta | $6,6 – $8,0 |
Con estos rangos, un apartamento de 90 m² se publica normalmente entre $830 y $1.080 millones en El Poblado, entre $720 y $930 millones en Envigado, entre $590 y $780 millones en Laureles y entre $590 y $720 millones en Sabaneta.
El Poblado (incluye Ciudad del Río)
| Tipo de propiedad | Rango del m² (millones COP) | Avisos analizados |
|---|---|---|
| Apartaestudio o apartamento pequeño (menos de 60 m²) | $12,1 – $15,3 | 12 |
| Apartamento mediano (60 – 120 m²) | $9,2 – $12,0 | 60 |
| Apartamento grande o penthouse (más de 120 m²) | $7,1 – $10,7 | 52 |
| Casa | $6,1 – $9,2 | 28 |
Parte alta del rango: Ciudad del Río, por su oferta de edificios recientes; San Lucas, El Tesoro y Lalinde, y los proyectos nuevos de Castropol y Santa María de los Ángeles. Los apartaestudios de Manila y San Lucas pueden superar los $15 millones por m². Parte media: Castropol, Los Balsos, la Milla de Oro, Provenza y El Campestre. Parte baja: La Aguacatala, Patio Bonito, Los Parra, la Loma de San Julián, Oviedo y los apartamentos grandes en edificios antiguos. En las casas, La Calera, La Concha y Las Lomas están arriba, y buena parte del precio corresponde al valor del lote. Mira los inmuebles en venta en El Poblado y los apartamentos en venta en Las Palmas.
Laureles
| Tipo de propiedad | Rango del m² (millones COP) | Avisos analizados |
|---|---|---|
| Apartaestudio o apartamento pequeño (menos de 60 m²) | $10,9 – $12,1 * | 4 |
| Apartamento mediano (60 – 120 m²) | $6,6 – $8,7 | 28 |
| Apartamento grande o penthouse (más de 120 m²) | $4,6 – $7,1 | 16 |
| Casa | $4,1 – $5,8 | 12 |
Parte alta: La Castellana y El Nogal – Los Almendros, y los apartamentos nuevos o remodelados cerca del Primer y el Segundo Parque. Parte media: el núcleo de Laureles. Parte baja: Los Conquistadores, el Estadio y los apartamentos de más de 150 m² en edificios de los años 80 y 90. Hay pocos apartaestudios en venta en el sector, por eso ese rango es solo una referencia. Las casas cuestan menos por m² que los apartamentos, porque buena parte de su valor es el lote. Mira los apartamentos en venta en Laureles.
Envigado
| Tipo de propiedad | Rango del m² (millones COP) | Avisos analizados |
|---|---|---|
| Apartaestudio o apartamento pequeño (menos de 60 m²) | $10,1 – $12,9 * | 8 |
| Apartamento mediano (60 – 120 m²) | $8,0 – $10,3 | 140 |
| Apartamento grande o penthouse (más de 120 m²) | $7,7 – $9,8 | 41 |
| Casa | $5,1 – $7,3 | 37 |
Parte alta: Las Palmas, El Esmeraldal —donde hay proyectos nuevos—, la Loma del Escobero, la Loma de las Brujas y la Loma de Benedictinos. Parte media: La Abadía, Camino Verde, La Frontera, Las Casitas, Las Antillas, Las Brujas y Bosques de Zúñiga. Parte baja: El Chingüí, La Inmaculada, Zúñiga y los barrios del sur del municipio. En casas, Zúñiga y Benedictinos están arriba, y La Magnolia y Otraparte entre las más accesibles. Mira los inmuebles en venta en Envigado.
Sabaneta
| Tipo de propiedad | Rango del m² (millones COP) | Avisos analizados |
|---|---|---|
| Apartaestudio o apartamento pequeño (menos de 60 m²) | $7,0 – $9,5 | 30 |
| Apartamento mediano (60 – 120 m²) | $6,6 – $8,0 | 83 |
| Apartamento grande o penthouse (más de 120 m²) | $4,4 – $5,9 * | 10 |
| Casa | $4,1 – $5,6 | 33 |
Parte alta: los apartaestudios de Entreamigos y Mayorca, la Loma de la Doctora y San José. Parte media: Calle Larga —con mucha variedad de precios—, Sabaneta Real y la Loma de San José. Parte baja: Las Lomitas, Aves María y los penthouses grandes. Las casas grandes de Aves María y Monteazul tienen el m² más bajo de la zona. Mira los inmuebles en venta en Sabaneta.
* Muestra pequeña: tómalo como referencia aproximada. Los rangos van del percentil 25 al 75 de los avisos de venta publicados en Fincaraíz y Metrocuadrado y revisados el 16 de octubre de 2026. Son precios de oferta, no precios de cierre ni avalúos.
Cómo se comparan con los informes publicados
Metrocuadrado publicó en septiembre de 2026 un informe con los precios de oferta de agosto, por municipio, estrato y tamaño. Sus cifras, en millones de pesos por m², sirven para contrastar las nuestras:
| Tamaño | Estrato | Medellín | Envigado | Sabaneta |
|---|---|---|---|---|
| Menos de 50 m² | 3 – 4 | $5,85 | $9,36 | $7,08 |
| Menos de 50 m² | 5 – 6 | $12,27 | $16,50 | $8,52 |
| 50 – 100 m² | 3 – 4 | $6,50 | $7,97 | $7,18 |
| 50 – 100 m² | 5 – 6 | $8,92 | $9,29 | $7,69 |
| 100 – 200 m² | 3 – 4 | $5,13 | $6,96 | $6,25 |
| 100 – 200 m² | 5 – 6 | $7,72 | $8,58 | $6,49 |
Ciencuadras, por su parte, reportó para el primer semestre de 2026 un promedio de $7,46 millones por m² para apartamentos usados en Envigado, $6,50 millones en Sabaneta y $6,47 millones en el conjunto de Medellín. Esos promedios incluyen todos los estratos de cada municipio; nuestras cifras se concentran en las zonas donde trabajamos, que están entre las más valorizadas, y por eso son más altas.
Por qué los apartamentos pequeños cuestan más por m²
Un apartamento pequeño tiene casi los mismos elementos costosos que uno grande —cocina, baño, acabados, parqueadero— repartidos en menos metros, y además es el producto preferido de los inversionistas que buscan arrendar. Por eso su precio por m² es mayor. Según Metrocuadrado, en Medellín estratos 5 y 6 el m² de los apartamentos de menos de 50 m² cuesta 59% más que el de los de 100 a 200 m². Compara siempre inmuebles de tamaño parecido.
Cómo usar estas cifras
- Si vas a comprar: divide el precio del aviso por el área privada y compáralo con el rango de su zona y su tipo. Si está muy por encima, pregunta qué lo justifica: vista, piso alto, remodelación, parqueaderos o edificio nuevo.
- Si vas a vender: te sirven para tener una idea del rango en el que se publican inmuebles parecidos al tuyo. El precio adecuado depende del estado, el piso, la vista, los parqueaderos y la antigüedad del edificio.
- Para los gastos de compra: al precio súmale cerca de 2% a 2,5% en gastos de escritura y registro. Lo explicamos en cómo comprar vivienda en Medellín paso a paso.
Fuentes
- Avisos de venta en Fincaraíz y Metrocuadrado en El Poblado, Laureles, Envigado y Sabaneta, revisados el 16 de octubre de 2026.
- Metrocuadrado: ¿Cuál es el precio del metro cuadrado en venta en Medellín y los municipios del Valle de Aburrá? (septiembre de 2026).
- Ciencuadras: Informe del sector inmobiliario, primer semestre de 2026.
Método: eliminamos avisos duplicados, lotes, locales, precios “desde” de proyectos sobre planos y avisos con datos evidentemente erróneos. Los rangos van del percentil 25 al 75 de cada grupo. Actualizamos esta guía cada trimestre.