Administramos inmuebles en renta corta, pero no somos abogados ni contadores. Esta guía resume las normas vigentes a octubre de 2026. Antes de comprar para renta corta, haz revisar el reglamento y el uso del suelo del inmueble, y confirma el tema tributario con un contador.
Muchos inversionistas compran en Medellín pensando en arrendar por noches en Airbnb o Booking. Puede ser un buen negocio, pero solo si se cumplen tres condiciones al mismo tiempo: que el edificio lo permita, que la zona lo permita y que el inmueble quede inscrito en el Registro Nacional de Turismo. Si falla una, puedes terminar con un inmueble que no se puede explotar como planeabas. Esto es lo que debes revisar antes de firmar.
Menos de 30 días es “vivienda turística”
En Colombia, arrendar un inmueble por estadías de menos de 30 días se considera prestación de servicios de vivienda turística (Ley 1101 de 2006, modificada por la Ley 2068 de 2020). Eso trae obligaciones: inscripción en el Registro Nacional de Turismo, registro de huéspedes y ciertos impuestos y contribuciones. Los contratos de 30 días o más son arrendamientos de vivienda, por eso la renta amoblada por meses no tiene la mayoría de estas obligaciones.
1. El edificio tiene que permitirlo
Es el punto en el que más se equivocan los compradores. Si el apartamento está en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, el uso turístico debe estar autorizado expresamente en el reglamento de propiedad horizontal registrado. Así lo exigen la Ley 1558 de 2012 y el Decreto 1074 de 2015. Un reglamento que solo habla de uso residencial no sirve como autorización.
- Pide copia de la escritura del reglamento vigente y de sus reformas.
- Revisa las actas de asamblea recientes: una asamblea puede haber reformado el reglamento para prohibir o restringir la renta corta.
- Pide una respuesta escrita del administrador. Un “aquí todo el mundo lo hace” del vendedor no es una autorización.
- Pregunta si el reglamento fija reglas especiales para las unidades de renta corta, como multas, horarios o cuotas distintas.
Si operas sin autorización del reglamento, la copropiedad puede imponer las sanciones de la Ley 675 de 2001, y el administrador debe reportar la actividad no autorizada.
2. La zona tiene que permitirlo
El Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín (Acuerdo 48 de 2014) no permite la vivienda turística en las zonas residenciales de baja mixtura, salvo cuando el residente permanece en la vivienda. Según la Alcaldía, más de 2.900 de las viviendas turísticas activas están en ese tipo de zonas.
En 2026 el Concejo de Medellín estudia la revisión del POT (Proyecto de Acuerdo 104 de 2026), que concentraría la vivienda turística en zonas de alta y media mixtura y cerca de las estaciones del metro. A mediados de octubre de 2026 todavía no se había votado. Antes de comprar, consulta el uso del suelo del predio en MapGIS o con el Departamento Administrativo de Planeación, y ten en cuenta que las reglas pueden cambiar.
3. El inmueble debe inscribirse en el RNT
- El Registro Nacional de Turismo (RNT) es obligatorio, gratuito y se hace en línea en rnt.confecamaras.co. Antes necesitas el RUT.
- Cada inmueble necesita su propio registro, y el RNT no se transfiere con la venta: aunque el apartamento ya opere en Airbnb, el nuevo propietario debe inscribirse.
- Se renueva cada año entre el 1 de enero y el 31 de marzo. Si no se renueva, el registro se suspende automáticamente y reactivarlo cuesta un salario mínimo.
- Las plataformas deben exigir el número de RNT y retirar los anuncios que no lo tengan.
4. Obligaciones cuando ya operas
- Registro de huéspedes: cada huésped debe quedar en la Tarjeta de Registro de Alojamiento (TRA), y los extranjeros deben reportarse a Migración Colombia por el sistema SIRE. Las multas de Migración por no reportar van de unas 105 a 2.631 UVT.
- Contribución parafiscal a FONTUR: 2,5 por mil de los ingresos operacionales, liquidada cada trimestre.
- Impuesto de industria y comercio (ICA) en Medellín y, según tu situación, IVA.
- Impuesto de renta sobre lo que recibes. Si eres extranjero, lee nuestra guía de impuestos y costos para propietarios extranjeros.
Los controles son reales
Medellín pasó de 521 prestadores de vivienda turística registrados en 2019 a más de 8.000 en 2026, y los controles han crecido al mismo ritmo. Según la prensa local, entre 2024 y 2026 la Alcaldía hizo 408 inspecciones y 105 suspensiones temporales, y en 2026 hubo operativos en edificios residenciales de El Poblado que revisaron uso del suelo, RNT y reglamento. Operar sin RNT puede llevar a sanciones de la Superintendencia de Industria y Comercio, incluida la cancelación del registro hasta por cinco años, y al cierre del inmueble.
Lista de verificación antes de comprar
| Qué revisar | Dónde |
|---|---|
| Que el reglamento autorice expresamente la vivienda turística | Escritura del reglamento de propiedad horizontal y sus reformas |
| Que no haya decisiones recientes que la prohíban o restrinjan | Actas de asamblea y respuesta escrita del administrador |
| Que el uso del suelo lo permita | MapGIS o Planeación de Medellín (o del municipio correspondiente) |
| Si ya opera, a nombre de quién está el RNT y si está activo | Consulta pública en rnt.confecamaras.co |
| Que el inmueble no tenga problemas jurídicos | Estudio de títulos y certificado de tradición y libertad |
| Cuota de administración, multas o reglas especiales | Reglamento y administración del edificio |
Para el resto del proceso de compra, lee cómo comprar vivienda en Medellín paso a paso.
¿Y si el edificio o la zona no lo permiten?
El inmueble puede seguir siendo una buena inversión con renta amoblada por meses: es un arrendamiento normal, con menos obligaciones y menos rotación, muy demandado por extranjeros y nómadas digitales. Antes de comprar, compara las dos opciones con números reales, teniendo en cuenta la ocupación, la administración, la limpieza y los impuestos.
En Find Home Colombia te ayudamos a revisar el reglamento y la zona antes de comprar, y después administramos el inmueble: registro, huéspedes, limpieza y reportes. Conoce nuestro servicio de administración de Airbnb en Medellín o mira los inmuebles en venta en Medellín, Envigado y Sabaneta.
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